С начала 2014 г. открылись Hilton Garden Inn (Новая Рига) и Radisson Resort (Завидово), в 2015 г. появится Hyatt на Истре

Международные сетевые операторы с осторожностью входят в подобные проекты. Тем не менее сегмент отелей для отдыха в Московской и соседних областях развивается, спрос есть.

В Подмосковье есть программа по развитию туризма и гостиничного бизнеса, власти обещают предоставить частным инвесторам, готовым вкладываться в создание недорогих отелей, участки под застройку, инженерные коммуникации и налоговые преференции. «Московская область хочет развивать туризм — событийный, культурно-познавательный, разный. Выделено четыре туристических кластера — Звенигород, Коломна, Сергиев Посад, Зарайск, — рассказывает Вадим Прасов, управляющий партнер “Альянс отель менеджмента” (компания принимала участие в обсуждении областной программы). — Но власти пока даже не знают, сколько именно гостиниц находится в этих местах и сколько еще надо строить».

Для Подмосковья основным генератором спроса остается Москва, а главным тормозом для проектов — неразвитая транспортная инфраструктура: существующие отели, по его оценке, функционируют не так успешно, как можно было бы ожидать, судя по уровню спроса и небольшим расстояниям от столицы, говорит Иван Кисеев, вице-президент департамента гостиничного бизнеса JLL. Он считает, что необходимо эффективное железнодорожное сообщение, другие участники круглого стола упирают на важность автодорог. Но все согласны: если не будет комфортного и прогнозируемого доступа потребителя услуги к курорту, говорить об увеличении загрузки отелей, о более сбалансированном тарифе на проживание не приходится. Пока дешевле отдыхать в Турции.

Многие проекты в Московской области обязаны своим появлением тому, что инвестор попробовал поехать куда-то, не нашел свободных номеров и решил, что вот классный бизнес, надо строить, рассказывает Прасов. В таких отелях, как правило, крайне сложно обеспечить равномерную загрузку, особенно весной, осенью, зимой и в будние дни. У большинства подмосковных отелей мало инфраструктуры как для проведения конференций, так и для отдыха, продолжает Константин Забродин, гендиректор «Завидово девелопмента»: «Загородный отель — оазис, если он небольшой и сразу видны границы, чувствуешь себя зажато». По его мнению, надо ориентироваться не на советские пансионаты или европейские небольшие отели, а на Америку, где подобные объекты — колоссального размера: «Номерной фонд в 600 000 номеров никого не удивляет». Нужно строить загородные отели с большими общественными зонами, в 2-3 раза больше вкладывать в эти зоны по сравнению с городскими проектами, уверен Забродин.

По мнению Марины Смирновой, партнера Cushman & Wakefield, чтобы курортный объект не был убыточным, достаточно заполнять его на 30% в среднем за год. «В крупных загородных комплексах предлагается достаточно дополнительных услуг. Доля доходов от номерного фонда в общем балансе выручки в таких отелях обычно ниже, чем в городе. То есть 50% дохода генерирует продажа номеров, 50% — допуслуги. За счет этого гостиница может функционировать и с меньшей загрузкой», — объясняет она. «Но каждый хочет получать прибыль от проектов. А в таком случае достижимая загрузка для Подмосковья — это примерно 70%», — уточняет Смирнова. Такой результат может обеспечить проведение конференций, мероприятий: «С апреля по октябрь, исключая май, например, отели заполняют свадьбы — до пяти свадеб в день». «Точка безубыточности — это 25-30% среднегодовой загрузки, но капитальные затраты ты таким образом никогда не отобьешь», — говорит Забродин.

Александр Баканов, управляющий Hilton Garden Inn New Riga, считает, что в загородных отелях доход от номеров может составлять 40% выручки, остальные 60% обеспечивают F&B-службы (food and beverage, в городе — 20%): «Львиную долю всего бюджета составляют дополнительные заработки, в основном — точки питания, рестораны». Необходимо создать площадки, которые будут генерировать этот доход, советует он. Корпоративные клиенты хотят все меньше тратить на проживание — «просят самую минимальную цену», — но готовы оставить больше денег в ресторанах и на развлечениях. Забродин это наблюдение подтверждает. В Завидове в июне компания открывает Radisson Resort Zavidovo на 239 номеров и делает ставку на MICE (meetings, incentives, conferences, events), или деловой туризм, поэтому в отеле есть банкетный зал на 980 кв. м, несколько переговорных комнат, SPA-центр на 1000 кв. м с бассейном, несколько баров-ресторанов и ночной клуб.

Алексис Деларофф, гендиректор «HotelServices Россия, Грузия и СНГ» (группа Accor), «искренне удивлен»: «Мне как гостю будет хорошо, но я не понимаю, что инвестора манит в таком проекте?» Деларофф уверен, что курортные отели будут без каких-либо госпрограмм появляться там, где есть точки притяжения, достопримечательности. Но Подмосковье, по его мнению, не является направлением, привлекательным для туризма. «Надо было бы создать 3-4 места притяжения, инфраструктуру, чтобы людям было приятно туда ехать, — говорит он. — И тогда разовьется вокруг экономическая жизнь. Если просто открыть отель, для того чтобы сделать из него центр притяжения, чего-то всегда будет не хватать».

Владимир Кузьмичев, коммерческий директор «Конаково ривер клаб», соглашается, что корень многих проблем в том, что инвестор изначально не задумывается, для кого он строит. «И начинается преодоление проблем: нам в межсезонье не хватает конференц-залов, давайте их достроим», — описывает он. Или другой перекос: маленькие номера не востребованы в праздники, нужно достраивать коттеджи для компаний и т. д. «Это состояние перманентной стройки, переделки даже новый объект может убить», — предупреждает Кузьмичев. Другое важное упущение — нехватка зрелищных, интересных и статусных мероприятий, которыми можно заполнить все 52 недели года.

«Что касается несетевых отелей, важная проблема, которую тоже геройски приходится преодолевать, — это отношение к проекту собственника, который никак не определится, для него это бизнес-проект или его дача. Он хочет сразу денег или это просто место твоего отдыха для семьи», — делится Кузьмичев. «Сетевых отелей это не касается совсем, там в контрактах написано, кто управляет, а кто владеет и у кого какие полномочия, — откликнулся Вадим Прасов. — Но ощущение дачи для любого инвестора пропадает через три месяца». Иван Кисеев, напротив, считает удачей то, что девелоперы относятся к загородной гостинице как к собственной даче: «Для развития индустрии курортных отелей в Московской области пока что это благословение. Иначе вряд ли эти проекты были бы осуществлены, их инвестиционная привлекательность невысока». «Те инвесторы, которые в принципе думают о гостиницах, категорически не смотрят на рынок загородных отелей», — признает консультант.

По мнению Кузьмичева, отель мечты в Подмосковье никто еще не построил: «Есть интересные проекты — кто-то может похвастаться, допустим, супер-SPA или конгресс-возможностями, но никто не собрал все в одном месте». Но отелей разного рода уже немало, считает Евгений Бугровский, управляющий директор сети Heliopark Hotels & Resorts: есть 5-звездочные, есть бывшие санатории, есть коттеджные поселки, которые работают как отели, и у всех своя категория гостей. По его мнению, сейчас растет спрос на семейный отдых. «Когда в 2000 г. мы открыли Heliopark Country, там отдыхали в основном шумные компании, которые хотели выпить, погулять, расслабиться на природе. Сейчас отель заполнен семьями с детьми, в выходные дни 160-200 детей», — рассказал он. По словам Бугровского, в межсезонье отель заполняют корпоративные гости, в выходные и летом — частные. «Мы понимаем, что нам нужны дополнительные банкетные залы. Летом — в июле, например — можно выручку отеля увеличить в 2 раза только за счет разного рода мероприятий», — признает он.

«Мы не можем рассчитывать на загрузку только одной какой-то категорией гостей, мы должны их совмещать, — поддерживает коллегу Дмитрий Селиверстов, коммерческий директор УК “Росевроотель”. — И при строительстве надо продумать, как развести эти два потока (корпоративных и индивидуальных гостей), потому что они мешают друг другу». По его словам, сейчас клиентов в Подмосковье привлекают купонами, сезонными скидками, «которые не имеют дна», вместо того чтобы предложить уникальный продукт — то, ради чего стоит ехать в тот или иной отель.

Окупаемость загородных гостиничных проектов Баканов и Селиверстов оценивают в 7-10 лет. Прасов не согласен: «10-12 лет считается счастьем». За 10 лет планирует окупить рекреационный отель на берегу Истринского водохранилища компания «Вектор инвестментс», рассказал ее гендиректор Дмитрий Бадаев (при уровне загрузки в 53-63% и цене $320-370 за ночь). Управлять отелем будет Hyatt, потому что, по словам Бадаева, важно предложить клиентам высокий уровень сервиса. Также важно предоставить больше возможностей для отдыха. Компания реализует масштабный проект «Истринская долина», в основном это жилая застройка и объекты спортивной инфраструктуры. В данном случае, как и в Завидове, положительную роль могут сыграть эффект масштаба, разноплановая застройка. Продажи жилья поддержат общую инвестиционную привлекательность всего проекта, считают эксперты.

// www.vedomosti.ru